来源：意见领袖（ID:kopleader）和骥观天下（ID:jiguantx）作者：新浪财经意见领袖专栏专栏作家肖磊和孙骁骥中国的房地产掩藏着巨大的泡沫，世人皆知。但这个泡沫到底有多大，却很难去量化。最近，各城市相继出台限购政策抑制房价暴涨，于是，有一些分析人士据此认为中国房价在“挤泡沫”的政策干预下，很可能在近期会迎来暴跌。房价的泡沫破灭，似乎只是一个时间问题，然而，这个大泡沫还能支撑多久呢？回答这个问题之前我们需要知道到底刚需的量有多大，在了解刚需的前提之下，我们才有可能去讨论泡沫这个话题。众所周知，中国是一个把“有车有房”与“结婚”紧密联系到一起的国度，因此，婚姻和购房在我们这里先天就有一种强烈的相关性。如果我们把适婚年龄的人视为购房的潜在客户，那么，我们可以通过观察近几十年来的人口数据来推测这个问题的答案。 简略回顾中国建国以来的人口变化情况。新中国历史上出现过三次人口生育高潮，分别在：1954 年，1963 年，1987年。新中国成立后，第一轮人口生育高峰出现于1954年，高达2232 万人，此后逐渐减少，最低时段在三年自然灾害时期。 我国第二轮人口生育高峰出现在1962到1973年。期间，每年都维持着 2400万到2700万的生育人口。中国出生的人口达到3.14 亿人，可以说是人口爆炸。这3亿人出生后对中国社会的影响是巨大的。他们上小学、中学、大学时，也正值中国经济逐渐加速的阶段。1962年起出生的人群从1984年开始陆续进入结婚生育期，而其顶峰出现在1987年。这一年，中国出生人口2549万。也刚好在1980年代后半期这一时期，中国第一轮人口出生高峰所带来的经济增长，也逐渐放缓。而在这段时间人口迅速的增加，正是60后的“婴儿潮”一代集中结婚生育的结果，这造成中国第三轮人口出生高峰，1985到1993年，每年出生人口都超过2100 万。当年出生的这一部分人口，现在正处于23到31岁阶段，正是适婚年龄。他们大多处于事业上升期和结婚集中期，消费能力日渐增加、消费愿望旺盛。而其父母辈，也即主要是“60后”这一代人，现在已经50来岁，正在从中年向老年缓慢过度，他们手中大多持有不止一套房产。也就是说，1985到1993年这时间段出生的人目前最有可能具有购房的“刚需”，因为适婚和事业上升期两个原因相叠加，他们非常需要稳定的居住环境，尤其是前一点，成为最主要原因。如果参考中国妇联的《婚姻家庭调查报告》，可知中国年青人平均婚姻年龄为26岁。我们取1985到1993年龄段的“婴儿潮”人群的中间值，则为1989年出生，这群人年龄满26岁适婚年龄的时候，正好是2015年，即去年。 那么，按结婚购房的一般需求来看，2011年到2019年这一段都会是高峰期，因为当年集中出生的人刚好会扎堆结婚。在2015年这种购房刚需会达到高峰，房价也会最高。之后则是民众购房意愿逐年递减。4年之后，购房刚需将会降落到历史的新低点。而房价的实际走势，在今年以前也基本符合这个推测。但问题在于，如果购房者仅仅是刚需的话，那么这种分布会比较平均，并且在2015年迎来一个小的峰值之后，购房需求会缓慢下降，恢复正常。但是我们看到的实际数据是，2016年的房价呈现不正常的暴涨。按理说，第三次婴儿潮出生的青年男女已经逐渐完成了对刚需购房的消化，2016年，本应是房屋成交量和价格上涨放缓，至少应该属于趋于平稳的一年。但实际的情况，与我们的估计相差过远。因此，今年的暴涨和购房刚需的关联很小，让房价上涨的因素中，刚需所占的比例已经非常次要。而主要的因素，首先肯定是货币超发和资产荒共同造成的不动产资产溢价的现象，这方面可以参看我国十年来M2惊人的增量，我就不再多言。这一因素直接造成大笔资金流入楼市。第二个因素则可能是另一种“伪刚需”购房，即适婚年龄年青人的“换房”需求。 年轻人的工作与生活并非静态，而是呈现动态。尤其是现在三线以下城市工作和生存环境与一线差距日益增大。如今，很多小地方的青年倾向于卖掉家乡的房产，凑足首付，然后来到大城市购房之后工作打拼。据我们小范围的调研，很多老家在二三线的青年人，会倾向于把老家的房子卖掉一两套，在北京南五环边上支付一个小套间的首付，然后自己还月供。这种现象也造成了一部分购房“散户”入场，为房价恐慌式上涨加了一把火。简言之，此轮房价异常上涨几乎没有刚需基础，它一方面是一种货币现象，即多年来宽松货币政策积累之下的必然后果。第二，暴涨凸显的矛盾是一线城市和小城市无论在生存条件、发展机会等各方面的巨大差距，造成了小地方人甩卖房产，设法将资产屯入一线或二线大城市。在第三次婴儿潮出生的人悉数结婚成家购房之后，中国的房屋刚需将会跌到令人吃惊的低水准。尤其是在2018到2019年以后。因为到时几乎每个家庭都有一套以上的房产，房屋过剩现象会变得更为明显。因此，剩下的问题不再是购房，而变成了怎样用手中的房子换更好的房子。不久之后，房地产将会彻底成为击鼓传花的游戏，风险也将大幅提升。而新浪财经意见领袖专栏作家肖磊则认为，普通住宅应该是按需供应！让我们看看他的观点：关于此次房地产市场大规模的调控政策，很多分析认为，真正的目的在于“降一线、稳二线、活三线”，意思可能是，要给一线城市房价降温（不是降价），稳住二线城市，把需求推到库存较高的三线城市，使其“活”起来。如果政策制定者真是这个逻辑，那实在不敢恭维，这就好比说，证监会出了一个对股民的限购政策，目的是降低对创业板的炒作，稳定中小板股价，把“过剩”需求推到大蓝筹。可能吗？ 1 为什么说一线城市的房价更像是创业板股价，是因为一线城市的房价具备大幅波动的条件，一个是有足够多的概念（比如工作机会、教育、医疗等等），另一个是高流动性。但这并不仅仅适用于价格上涨。日本房价下跌的时候，东京等一线城市跌得最惨。正是因为一线城市聚集效应明显，一旦出现恐慌，更容易导致“踩踏”事件，且由于总市值巨大，买方几乎难以承接，价格的调整幅度往往远大于三线城市。一线城市的房价特点是，涨的时候涨得多，跌的时候跌得多（是典型的创业板走势），所谓的一线城市抗跌，只是一种想象罢了。 2 从2015年下半年开始，为了“去库存”和保增长等目的，信贷市场对购房者的支持迅速扩大，由信贷扩张支撑的房价完全进入到了投资交易主导的时代，这种情况下，没有投资者愿意持有换手率极低的三、四线城市房产。哪里的房子价格波动更大、更容易成交，就会买入那里的房子，这跟股民选择炒创业板还是持有大蓝筹逻辑一致。房子已成为一个交易标的，诸多民众购买房子的目的不再是居住消费，而是博取价格上涨收益。作为金融交易资产，一线城市有足够的概念忽悠下一个接棒者，这一点非常重要。也正是这一点，使得一线城市房价的上涨，几乎是指数级别，全社会新增信贷大部分进入到了房贷市场。房价，更具体的来说，体现的仅仅是信贷问题，而非需求问题。 3 在房子成为金融投资交易标的之后，“限贷”实际上跟期货市场提高保证金比例道理一致。提高首付款比例，实际上就是降低了杠杆、大幅抬升了买涨者的成本。国际市场无论是商品期货，还是金融期货，一旦出现过度的投机，交易所和相关机构都会采取提高保证金比例的方式，来遏制炒作，这一点无可厚非。只是市场低估了本轮房地产调控当中“限贷”的影响力，拿北京来说，购买第二套房子需要50%的首付款，看上去依然可以贷款50%，但由于房价早已上涨到了一定价位，拿50%首付款去买房，在三年前，可能就相当于全款买房（这几乎扼杀了大多数人的购房意愿）。然而，跟“限贷”比起来，“限购”对市场的抑制更加直接。一方面买房的成本在迅速提高，投资者的意愿和预期在迅速降低，另一方面购房群体迅速减少，这种情况下价格如果不出现跳空下跌，那是没有道理的。 4 如果一线城市房价下跌，二线城市能稳得住吗？显然不能。这就好比说，黄金价格下跌的时候，你鼓励大家买白银，稳住白银价格，这几乎是不可能的。此次国庆期间，黄金价格下跌了4.5%，白银价格却下跌了8.7%，比黄金跌幅大得多。一线城市的房价，永远是二线城市的风向标，如果一线城市有风吹草动，投资者首先抛售的是二线城市，以应对一线城市的不确定。因为投资者都有一个潜在的认识（尽管这个认识是错误的），如果价格下跌被套，持有一线城市的房产解套机会更大，也就是说会抛掉二线城市，死扛一线城市。 5 在市场经济条件下，只有公共产品的价格是可以“稳”住的，比如公共汽车、地铁等，你不可能因为乘坐的人增多而随时涨价。除了公共产品，其他所有的商品都很难将价格稳定在某一水平，尤其是房产价格，相比其他市场流动性要低得多，一旦需求受限，成交量下滑，很多投资者会迅速大幅降价以求尽快脱手，价格波动往往更加剧烈。你不可能干预卖房者的报价，你更难以预测在面对下跌时，投资客到底会有多恐慌。 6 普通住宅应该是按需供应，以色列经常为了获得几百平米的犹太人定居点建设用地，不惜跟巴勒斯坦打仗。住宅需求是民众最基本的需求，只要有需求，就必须得增加土地供给来盖房子，中国的一线城市虽然土地紧缺，但还没紧缺到像以色列一样的程度吧。 中国诸多城市，以各种名义（比如控制人口等等）搞土地限售，市场只能哄抬地价，最终按房子供给来决定人口规模，而不是以增加住宅供给来满足人口增长。导致房价畸形严重，除了炒家以外没有多少民众能买得起房。时下，对于大多数民众来说，要么透支爷孙三代积蓄高价买房（财富一次性向顶端转移），要么无条件承受越来越高的租金（抑制其他消费）。 7 归根结底，普通住宅只是老百姓用来居住的最基本商品，普通住宅甚至可以说是一种半公共产品。政府的职责在于，提供充足的普通住宅，对老百姓最基本住房需求提供补贴和保障，而对于奢侈需求，比如别墅、大面积的公寓等等，根本不需要“限购”，且应该鼓励“炒作”，然后对增值部分征税就可以了（操作方面还需要具体关注立法和程序等等），拿这个税钱去补贴民众的普通居住需求，如此可能会减缓因房子问题进一步拉大的贫富差距。现在的问题是，大家都在炒普通住宅，而且是全民参与的炒作，房价增速在远高于民众收入增速数倍的轨道上运行。后果是什么呢？ 8 中国的生产能力毋庸置疑，我们已是全球最大的钢铁、水泥等生产国，全球诸多领域充斥着“中国制造”，但诸多城市房子问题似乎一直处在“紧缺”状态。在国内同样稀缺的原油、黄金等重要战略资源可以靠进口来满足巨大的供给缺口，房子则没法用进口解决。一线城市人口净流入，需求持续，而土地供给严重不足，这是一线城市“百炒不厌”的概念；反过来，三、四线城市人口净流出，土地供给却严重过剩。市场配置资源的能力失效，说到底，是土地被垄断的问题（因为不能进口，很多人认为土地是唯一可以一直垄断下去的资源）。但所有人为的稀缺都是不可持续的，人均土地面积比中国少的国家比比皆是，故意制造稀缺往往会自毁前程（香港是个好案例），况且价格可以让稀缺变成过剩，任何足够稀缺的资产，当价格涨到一定程度，需求自然就下降了。随着中国劳动力人口拐点的推进（2012年中国劳动力人口拐点就已出现），建筑成本持续飙升，再加上老龄化的到来，中国对土地的开发能力将急剧下降。也就说，中国诸多明确要严控人口的城市，在国民开发能力最强、开发成本最低、开发效率最高、需求最大的时候，没有更多的投放土地。这是一个巨大的错误。金融圈读者交流群正式开放，欢迎添加管理员微信号：CBD_MEIR